DNB-topp om næringseiendom: – Det vi følger aller tettest nå

DNB har lånt ut 300 milliarder kroner til norske eiendomsaktører. Selv om dét kan forstyrre nattesøvnen, frykter ikke DNB-topp Harald Serck-Hanssen «svenske tilstander».

– Det vi følger aller tettest nå er utviklingen i næringseiendomsmarkedet, sier Serck-Hanssen til E24.

DNB har lånt ut rundt 300 milliarder kroner til aktører innen kontorbygg, hoteller, forretningslokaler og kjøpesentre, med mer. Det utgjør rundt ti prosent av bankens totale utlån, og rundt 20 prosent av bedriftsutlåns­markedet, som er divisjonen som DNB-toppen er ansvarlig for.

Det er også den største sektoreksponeringen for DNB, foran segmenter som energi, shipping, offshore, med flere.

Rekordlave renter og sterk økonomisk aktivitet har de siste tiårene gjort næringseiendom til et yndet investeringsobjekt.

At det nå kommer en korreksjon etter en tredobling av rentenivåene finner DNB-toppen naturlig.

Han har likevel ingen tro på kollaps.

– Foreløpig er det ingen tegn til svenske tilstander i norsk næringseiendom, sier Serck-Hanssen.

Børsskrell

Svenske næringseiendomsselskaper har kollapset på Stockholmsbørsen, der indeksen som følger selskapene var ned 44 prosent i fjor, etterfulgt av en nedgang på rundt 14 prosent hittil i år.

Som E24 skrev nylig, er bakteppet høy belåning kombinert med raskt økende renter og dermed finansieringskostnader for svenske eiendomsselskaper.

Arctic Securities anslår et kapitalbehov på minst 115 milliarder svenske kroner bare for å komme under en belåningsgrad på 50 prosent, basert på rapporterte eiendomsverdier. Trolig er verdiene for høye, og dermed kapitalbehovet enda større, ifølge meglerhuset.

Mindre sårbare

Svenske eiendomsselskaper er i større grad enn norske finansiert av obligasjonslån, det vil si omsettelige rentepapirer som investorer yter til gitt rente og kortere løpetid.

Serck-Hanssen påpeker at svenske eiendomsselskaper vil ha behov for å refinansiere obligasjonslån på rundt 650 milliarder svenske kroner de neste tre-fire årene.

Han mener finansiering av norsk næringseiendom er gjort på moderate nivåer, typisk 55 prosent belåningsgrad, der man i liten grad er avhengig av obligasjonsmarkedet.

– Det er stort sett enten solide familiebedrifter eller børsnoterte selskaper som står bak, sier konserndirektøren.

Svak krone

Han erkjenner at en tredobling av rentenivået gjør noe med eiendomsselskapene kontantstrøm, som implisitt har betydning for verdifastsettelsen av sektoren.

Selv om det isolert sett er egnet til å svekke nattesøvnen, er DNB-toppen ikke bekymret.

Han ser fortsatt at det er en god del kapital som ønsker å gå inn i norsk næringseiendom. Ikke minst gjelder dette utenlandske fond, som synes sektoren ser ekstra billig ut med en svak norsk krone, ifølge ham.

– Det gjør at vi ikke tror på et dramatisk prisfall, sier Serck-Hanssen.

Høye prisforventninger

Det speiler budskapet fra næringsmegler Colliers, som i forrige uke varslet full stans i transaksjonsmarkedet i Norden.

Utfordringen er at det for høye prisforventninger, ifølge meglerhuset.

– Det er nesten ubegrenset mengder kapital. Bare nordiske eiendomsfond har opptil åtte milliarder euro i ubenyttet egenkapital og det dobbelte i oppkjøpskapasitet. Likevel anser de det fortsatt som for dyrt og mener at prisene må justeres nedover, sier Colliers-topp Bård Bjølgerud i meldingen.

Sikker havn

Det er ikke bare en svak krone og gunstige skatteregler for utenlandske investorer, som gjør norsk næringseiendom attraktiv, mener Serck-Hanssen

Norsk økonomi er også i en særstilling med en sterk statsøkonomi, som gir beskyttelse i urolige tider, tror han.

– Det er ikke lett å finne investeringsobjekter internasjonalt i dag som er en sikker havn i usikre tider, sier DNB-toppen.

Advarer

Sjeføkonom Kari Due-Andresen i Akershus Eiendom har tidligere advart om at kollapsen blant svenske eiendomsselskaper også kan gi ringvirkninger i Norge.

Blant annet peker hun på at en innstramming på kredittvilkår og kredittgivning i Sverige, også kan smitte til svenske banker i Norge.

– Vi er nok i en situasjon som kan stramme seg til fremover nesten uansett. Men situasjonen i Sverige kan bli en ekstra innstrammende effekt, fordi de svenske bankene må ta tap eller være ekstra forsiktige, sier sjeføkonomen til E24.

Dominoeffekt

Serck-Hanssen er ikke uenig. Han tror også at svenske banker potensielt vil måtte tre inn og ta sin andel i ulike refinansieringer.

– De kan til og med kanskje bli nødt til å bruke mer av kapitalen sin for å støtte opp om sine svenske kjernekunder, og til dels fungere som en «backstop» (sikkerhet, journ.anm.) for obligasjoner som ikke blir refinansiert. Det får tiden vise, sier direktøren.

Han legger til at DNB har «svært begrenset» eksponering mot svenske eiendomsaktører, men har finansiert enkelte av bankens norske nøkkelkunder og deres næringseiendomsaktivitet i Sverige.

– Cirka 70 prosent av verdens verdier er knyttet opp mot eiendom i en eller annen form. Det gjør at det er en ekstremt viktig sektor, fordi den også har en dominoeffekt på resten av økonomien, sier Serck-Hanssen.