Tollefsens boliggigant under press: – Vurderer ulike alternativer

Kredittvurderingen til Heimstaden Bostad er under press. Selskapet vurderer både salg av boligmasse og kapitalinnhenting for å innfri betingelsene fremover.

Stigende rentekostnader, inflasjon og fallende eiendomsverdier setter Heimstaden Bostads kredittvurdering under press.

Nå endrer den Ivar Tollefsen-dominerte boliggiganten sine finansielle retningslinjer, og vurderer både salg av eiendeler og kapitaltilskudd for å innfri betingelsene som kredittvurderingsbyråene setter for selskapets «trippel B»- eller «BBB»-rangering.

Under en presentasjon av Heimstaden Bostads resultater for andre kvartal fredag, var selskapet tydelig på at det ville gjøre alt i sin makt for å forsvare rangeringen. Endringene i målsettingene for finansielle nøkkeltall underbygget dette, ifølge toppsjefen.

– Dette signaliserer en ambisjon om å forsvare «trippel-B»-rangeringen, sa konsernsjef Helge Krogsbøl i Heimstaden Bostad.

Priser risiko

Kredittvurderingsbyråenes vurdering av et selskaps soliditet og betalingsevne gir en indikasjon på risiko, som i finansmarkedet er en prisdriver med tanke på finansiering og refinansiering.

Samtidig kan enkelte gjeldsinvestorer, som eksempelvis store internasjonale fond, ut ifra sitt investeringsmandat kun ha anledning til å investere i selskaper med en gitt rating eller kvalitet.

Heimstaden Bostad har hatt «BBB»-rangering siden 2020, da selskapet ble oppgradert av det toneangivende kredittvurderingsbyrået S&P fra «BBB-».

– Ulike alternativer

Investeringsdirektør Christian Fladeland i Heimstaden Bostad var under spørsmålsrunden med analytikerne fredag, tydelig på at selskapet ville forsvare en «ren trippel-B»-rangering.

Han var også tydelig på at selskapet vurderte salg av eiendeler, kombinert med mulig kapitaltilskudd.

– Vi vurderer ulike alternativer sammen med styret, sa Fladeland.

Han erkjente at transaksjonsmarkedet for store boligporteføljer er svakt, og at det kunne være mer å hente på fortsatt salg til private («privatization») over de neste to-tre årene.

Eventuelle salg må også være verdiøkende, presiserte investeringsdirektøren.

– Det er svært sannsynlig at takten vil øke i tiden som kommer, sa han.

Økte rentekostnader

Heimstaden Bostad sikret tre milliarder svenske kroner i bankfinansiering i løpet av andre kvartal, og har dermed sikret 15 milliarder svenske kroner i ny finansiering de siste tolv månedene.

Selskapet har en gjeld på rundt 222 milliarder svenske kroner, hvorav bankfinansiering står for 66 milliarder svenske kroner.

Heimstaden Bostads rentekostnad var opp til 2,5 prosent i andre kvartal, fra 2,2 prosent i foregående, og er ventet å øke som følge av refinansieringsbehov, ifølge investeringsdirektøren.

– Effektiv kontroll

Heimstaden har to obligasjonslån som forfaller i 2024. Selskapet har allerede kjøpt tilbake gjeld for 200 millioner euro i et obligasjonslån på 750 millioner euro som forfaller i første kvartal neste år.

Fladeland venter at lånene vil bli refinansiert «fullt ut» med sikkerhet i eiendomsporteføljen («asset based financing»).

– Etter det får vi se på 2025, sa investeringsdirektøren.

Det var også budskapet til konsernsjefen i dagens resultatrapport.

– Vi motvirker finansiell risiko ved å prioritere en robust likviditetsposisjon, og med vår fortsatt tilgang til bankfinansiering, har vi effektiv kontroll over forestående låneforfall de kommende årene, sier Krogsbøl.

«Større»

Fladeland bekreftet også at diskusjonene om kapitaltilførsel alt er i gang.

– Det er selvsagt noe som har blitt diskutert i styret, og du bør forvente at det er noe som vil bli kommunisert i løpet av de neste seks månedene, sa investeringsdirektøren på spørsmål fra analytikerne.

Han la også til at selskapet nok vil foretrekke en kapitaltilførsel som er «noe større og mer virkningsfull», fremfor å gå gradvis frem.

Heimstaden Bostad hadde en belåningsgrad, gjeld målt i forhold til markedsverdier (netto LTV), på 54,4 prosent ved utgangen av andre kvartal.

Arctic Securities har tidligere anslått at Heimstaden Bostad vil kunne ha et kapitalbehov på over 20 milliarder svenske kroner basert på markedsverdiene som ble rapportert ved første kvartal for å komme under en LTV-belåningsgrad på 50 prosent.

Milliardnedskrivninger

Heimstaden Bostad kunne i morgentimene fredag vise til hele 3,7 milliarder svenske kroner i leieinntekter i andre kvartal, en økning på over 100 millioner svenske kroner fra årets tre første måneder, og over 600 millioner svenske kroner mer enn i samme periode i fjor.

Selskapets netto driftsresultat (NOI) var på nærmere 2,6 milliarder svenske kroner, en økning på over 200 og 300 millioner svenske kroner, over respektive perioder.

Nedskrivninger i verdien på selskapets eiendomsmasse på 7,4 milliarder svenske kroner samt eiendomslager-justeringer i andre kvartal, ga et resultat før skatt på −9,2 milliarder svenske kroner, mot et overskudd før skatt på 1,5 milliarder svenske kroner før skatt i samme periode i fjor.

Endrer måltall

Heimstaden Bostad påpeker at verdijusteringen på −7,4 milliarder svenske kroner er på «mindre fremtredende» 2,1 prosent fra første kvartal, og markedsverdien på eiendomsmassen var på 340 milliarder svenske kroner ved utgangen av andre kvartal.

Av selskapets i alt 160.517 boenheter er 98,1 prosent utleid, fremgår det.

De oppdaterte målsettingene for finansielle nøkkeltall innebærer at Heimstaden Bostads netto gjeldsgrad, basert på S&P-regnemetoden (netto gjeld/netto gjeld + egenkapital), skal være under 60 prosent, mot tidligere under 55 prosent. Den var på 56,6 prosent per andre kvartal basert på S&P-metoden.

Selskapets oppdaterte rentedekningsgrad (Interest coverage ratio, ICR), som sier hvor godt inntektene (brutto driftsresultat/ebitda delt på rentekostnadene) dekker de underliggende lånekostnadene, er endret til mer enn 1,8, mot tidligere over 2,4. ICR var på 2,1 per andre kvartal, ifølge kvartalspresentasjonen.

Ivar Tollefsen-eide Heimstaden eier 38 prosent av Heimstaden Bostad, men har 50 prosent av stemmene. Blant øvrige eiere er svenske fond som Alecta og Folksam, med henholdsvis 38 og 18 prosent, og 30 og 15 prosent av stemmene, respektivt.

Ericsson og svenske Pensionsmyndigheten er også på eiersiden, med flere.