Meglerhus om Tollefsens-boliggigant: – Mindre presset enn det ser ut som

Arctic Securities mener frykten for at Heimstaden Bostad ikke skal kunne innfri sine betalingsforpliktelser er uberettiget. Selskapets tilgjengelige likviditet undervurderes, ifølge meglerhuset.

«Not as pressured as it may appear» eller «Ikke så presset som det kan se ut som», skriver meglerhuset Arctic Securities i en nylig oppdatering på Heimstaden Bostad, datert søndag.

Den Ivar Tollefsen-dominerte europeiske boliggiganten la fredag frem tall for andre kvartal som viser at leieinntektene strømmer inn og at så godt som alle boliger er utleid.

Men, med over 212 milliarder svenske kroner i gjeld, inflasjon, stigende renter og ytterligere forventede nedskrivninger av eiendomsverdiene, kommer selskapets BBB-kredittvurderingBBB-kredittvurderingKredittvurderingsbyråenes vurdering av et selskaps soliditet og betalingsevne gir en indikasjon på risiko, som i finansmarkedet er en prisdriver med tanke på finansiering og refinansiering. under press.

– Vurderer alternativer

Hovedbudskapet fredag var at Heimstaden Bostad vil forsvare kredittvurderingen med alt som kreves. Selskapet har derfor endret sine finansielle måltall i tråd med kredittbyrået S&Ps terskelkrav (se faktaboks).

Ledelsen varslet samtidig både salg av boligmasse og en potensiell større kapitalinnhenting.

– Vi vurderer ulike alternativer sammen med styret, sa investeringsdirektør Christian Fladeland i Heimstaden Bostad, under telefonkonferansen med analytikerne etter presentasjonen.

– Overdriver

Heimstaden Bostad rapporterte fredag en nedgang i boligverdiene på 7,4 milliarder kroner eller 2,1 prosent. Porteføljen ble ved utgangen av juni vurdert til 340 milliarder svenske kroner.

Utsikter til stadig lavere eiendomsverdier, stigende renter og økt inflasjon, har sendt Heimstaden Bostads børsnoterte obligasjonslån til bunns i markedet.

Arctic-analytiker Michael Johansson mener frykten for at både Heimstaden Bostad og hovedaksjonæren Heimstaden, ikke skal være i stand til å innfri sine betalingsforpliktelser, er overdrevet.

– Per i dag priser markedet inn en heller høy sannsynlighet for mislighold for begge, skriver Johansson og fortsetter;

– Til forskjell fra visse andre situasjoner innen den nordiske eiendomssektoren, later likviditeten til å være tilstrekkelig i det korte bilde, og vi mener at markedet overdriver det potensielle verdifallet som skal rapporteres fremover i lys av negative eiendomsrevisjoner, skriver analytikeren.

Kanskje 25 milliarder

Arctic Securities har tidligere anslått at Heimstaden Bostad har et kapitalbehov på 20,8 milliarder svenske kroner, basert på verdiene som ble rapportert foregående kvartal. Anslaget øker betydelig ved et verdifall i boligmassen på 10–20 prosent. Estimatene er gjort med tanke på å bringe Heimstaden Bostads netto LTV-gjeldsgradLTV-gjeldsgradLoan-to-value: Gjeld i forhold til rapportert verdi på eiendomsmassen. under 50 prosent.

Analytikeren mener det reelle kapitalbehovet er komplisert å anslå, og vil være avhengig av størrelsen på kapitaltilskudd og hvor mye av boligmassen som selges, og til hvilke priser, påpeker han.

– Men, dersom løses med utstedelse av egenkapital (aksjeutvidelse/emisjon, journ.anm.), tror jeg det trengs rundt 25 milliarder svenske kroner for å holde rentedekningsgraden over 1,8 (se faktaboks). Men, som sagt, det er et svært usikkert tall å skulle anslå, sier Johansson til E24.

– Ikke sant

– Hvorfor mener du at selskapet er mindre presset enn det ser ut som?

– Folk ser selskapet som høyt presset fordi man tror at likviditet er et problem både for driftsselskapet (Heimstaden Bostad, journ.anm.) og holdingselskapet (Heimstaden, journ.anm.), noe som rett og slett ikke er sant, sier Johansson og fortsetter;

– For det andre later ikke folk til å forstå hvordan de ulike instrumentene faktisk virker i kapitalstrukturen, og at preferanseaksjer i Heimstaden Bostad er unoterte.

Han mener folk heller ikke forstår at eiere som har over ti prosent kan kreve kontant utbetaling.

Likviditet

– Videre tror jeg at mange involverte (stakeholders) overvurderer yield-endringene (leieavkastningen, journ.anm.) i Heimstaden Bostad ettersom den type eiendeler ofte er priset til kostnad per kvadratmeter mer enn yield av flere grunner, sier Johannson.

Hovedpoenget er dog likviditeten, mener han.

– Det er det som kan sette virkelig press på et selskap på kort sikt, og i dette tilfellet, mener vi både driftsselskapet og holdingselskapet er relativt godt stelt, sier analytikeren.

– Hva ser du som Heimstaden Bostads kapitalbehov på kort og lengre sikt?

– Jeg tror vi vil se kapitaltilskudd på rundt 10–15 milliarder svenske kroner, men alt henger på hvor mye som selges, og til hvilke nivåer, sier Johansson.

God tilgang

Heimstaden Bostad hadde per utgangen av andre kvartal en kontantbeholdning på 8,2 milliarder svenske kroner, og ytterligere 17,7 milliarder svenske kroner i kredittfasiliteter.

Dette dekker alle selskapets betalingsforfall til oktober 2024, påpeker Arctic-analytikeren.

– Legger man til det faktum at selskapet eier godt beliggende («prime») eiendommer i større byer (57 prosent av inntektene kommer fra regulerte markeder), må sannsynligheten for å få ytterligere bankfinansiering anses for å være relativ god, skriver Johansson i sin analyse.

Han legger til at selskapets sikrede LTV-belåningsgrad LTV-belåningsgrad Loan-to-value: Gjeld i forhold til rapportert verdi på eiendomsmassen. per andre kvartal var på 31,4 prosent, som gir et spillerom på 29,2 milliarder svenske kroner opp til S&Ps dekningskrav på 40 prosent sikret LTV, ifølge ham.

– Legger man til denne potensielle finansieringskilden, er alle obligasjonsforfallene til mars 2027 dekket, skriver analytikeren.

Anslår 30 milliarder

Swedbank mener Heimstaden Bostad har behov for 30 milliarder svenske kroner i kapitaltilskudd for å håndtere kommende betalingsforfall og rentekostnader, ifølge Finansavisen.

Behovet øker til 44 milliarder svenske kroner dersom kapitaltilførselen skjer ved salg av eiendommer, ifølge meglerhuset.

Salg til private

Kommunikasjonsdirektør Christian Dreyer i Heimstaden påpeker overfor E24 at styret i Heimstaden Bostad har alle ambisjoner om å opprettholde BBB-ratingen, med en langsiktig rentedekningsgrad (ICRICRInterest coverage ratio) på minst 1,8.

– Dette kan inkludere eiendomssalg og ny kapital, uten ytterligere spesifikasjoner per nå. Særlig salg av boliger til private betraktes som gunstig, da det gir betydelig støtte til ICR-utviklingen, sier Dreyer.

Heimstaden Bostad forventer ikke å ha behov for kapital for holde seg innenfor den endrede gjeldsgradsterskelen på 60 prosent, ifølge ham.

– Vi annonserte imidlertid i forbindelse med andrekvartalsregnskapet at vår ambisjon er å ligge betydelig under dette og også på sikt under den tidligere grensen på 55 prosent, sier kommunikasjonsdirektøren.

Ivar Tollefsen-eide Heimstaden eier 38 prosent av Heimstaden Bostad, men har 50 prosent av stemmene. Blant øvrige eiere er svenske fond som Alecta og Folksam, med henholdsvis 38 og 18 prosent, og 30 og 15 prosent av stemmene, respektivt.

Ericsson og svenske Pensionsmyndigheten er også på eiersiden, med flere.