[ Accueil ] [ Remonter ] [ Contactez-nous ] [ Sommaire ] [ Recherche ]

Livre blanc sur le financement de l'économie - 2ème partie
Colloques  Oeuvre législative Témoignages Discours Discours_PB Biographie Thèses

DEUXIèME PARTIE

LA RéFORME DES FINANCEMENTS DE L’éCONOMIE

La part des prêts bonifiés par l'État ou financés sur ressources privilégiées constituait en 1983 près de la moitié des crédits à l'économie (Rapport annuel du Conseil national du crédit). L'importance croissante de ces prêts s'explique par plusieurs raisons :

• la montée des taux d'intérêts nominaux était souvent considérée comme impossible à supporter pour certains secteurs de l'économie, même si les taux réels ne variaient que modérément, exerçant une forte pression en faveur d'une bonification ;

• la définition de nouvelles priorités, qui justifiait la mise en oeuvre de nouvelles aides de l'État, sans que les procédures anciennes soient supprimées, entraînant une superposition progressive de dispositifs d'aides et une stratification de guichets.

L'appel aux concours publics est devenu ainsi un mode normal de financement de l'économie, dont le coût est supporté par le budget de l'État. Il s'est accompagné de procédures administratives, souvent lourdes et coûteuses. En outre, quand près de la moitié des crédits à l'économie sont accordés à des conditions déconnectées de celles du marché, l'effet régulateur des taux d’intérêt ne peut s'exercer normalement, entraînant un renchérissement du coût d'intermédiation qui grève l’économie.

La modernisation du fonctionnement de notre système financier rendait indispensable une réforme des crédits à l’économie. Le retour progressif aux conditions du marché et la simplification des circuits de financement étaient souhaitables. La désinflation, en permettant une baisse régulière des taux d'intérêt, rendait possible une réforme d’ensemble. Celle-ci a répondu à quatre objectifs :

• concourir à l'effort de rigueur budgétaire, en faisant aussi bénéficier le budget de l'État de la baisse des taux d'intérêt qui profite aux autres agents économiques ;

• simplifier les procédures existantes pour les rendre plus efficaces. L'accumulation des procédures spéciales compliquait notre système financier et ne permettait pas de dégager les priorités de la politique économique et sociale. Trop de priorités, finalement, ne signifiait pas de vraies priorités ;

• banaliser dans toute la mesure du possible les procédures en les rendant accessibles à l'ensemble des organismes bancaires et financiers, le renforcement de la concurrence permettant de réduire le coût de l'intermédiation financière et donc celui du crédit ;

• rendre les agents économiques plus sensibles à l'évolution des taux et permettre la nécessaire transformation de la politique du crédit, de l'encadrement quantitatif en une régulation par les taux. La débonification est ainsi complémentaire de la création d’un vaste marché unifié.

Si les modalités de la réforme des crédits à l'économie ont été diverses selon les secteurs, elles se sont inspirées de quatre principes communs :

• la débonification, c'est-à-dire la réduction du champ d’application des aides de l'État, mais aussi du coût unitaire de ces aides ;

• le développement du recours aux mécanismes de marché pour le financement de l'économie ;

• la clarification des circuits et des procédures, c'est-à-dire à la fois la remise en cause des guichets dont la justification avait disparu et la suppression des modes de financement dont la complexité ne correspondait à aucune nécessité ;

• enfin, la mise en concurrence systématique des établissements distributeurs de prêts aidés et la suppression progressive des monopoles dont bénéficiaient certains établissements.

La réforme des prêts bonifiés à l'économie a eu un impact rapide en termes financiers et devrait se traduire à brève échéance par des économies budgétaires considérables : le montant des prêts nouveaux à taux privilégiés s'inscrit en réduction très sensible: 224,3 Mds de F en 1986 contre 287,5 Mds de F en 1984. En francs constants, ces prêts ne représentent plus cette année que près des deux tiers de leur montant d'il y a deux ans :

Evolution des prêts nouveaux à taux privilégiés de 1984 à 1986

en milliards de F

La diminution du coût budgétaire des prêts bonifiés par l'État est également très importante, en termes d'engagements sinon de versements :

• les versements budgétaires sont relativement inertes, autour de 45 Mds F en 1985 et 1986. Cette inertie traduit le fait que les versements budgétaires sont pour l'essentiel affectés par les engagements pris durant les exercices antérieurs. Les modifications ou suppressions de procédures bonifiées ne se répercutent donc qu'avec un certain délai de latence sur les crédits de paiement.
• les engagements budgétaires traduisent en revanche les inflexions de politique ; ils expriment le coût sur plusieurs exercices des enveloppes de prêts aidés accordées au cours d'une année. Au titre de 1986, les engagements budgétaires ne seront que de 16 Mds de F : c"est donc une économie budgétaire annuelle comprise entre 25 et 30 Mds de F qui se trouve ainsi réalisée, au terme de cette réforme, d"ici à 1990, et dont les effets se concrétiseront progressivement au fur et à mesure des prochains budgets.

CHAPITRE I

LE FINANCEMENT DU LOGEMENT

La réforme du système de financement du logement entreprise en 1985 a probablement été l'une des plus importantes réalisées dans ce secteur au cours des vingt dernières années, par les sommes en jeu, le caractère structurel et les conséquences à long terme des mesures prises.

C'est aussi, bien que l’opinion publique y ait été moins sensible qu'aux péripéties de la réforme du marché des capitaux, l'une des plus essentielles réalisées depuis 18 mois.

Le système de financement du logement était caractérisé jusqu'en 1985 par :

• un coût considérable et rapidement croissant pour la collectivité ;

• des circuits financiers fréquemment complexes, manquant de transparence et déresponsabilisants ;

• l'absence d'un véritable marché du financement du logement, large, dynamique et capable de drainer vers ce secteur des ressources abondantes, stables et à faible coût.

Au moment où les premiers indices d'une reprise de l'activité dans le secteur du bâtiment se manifestaient, au deuxième trimestre de 1985, il a paru indispensable de mener une réflexion cohérente et globale sur les moyens d'améliorer l'efficacité de ce système et par là-même de favoriser la poursuite et l'accélération de la reprise.

Baisse du coût des financements ; meilleure efficacité sociale ; maîtrise des dépenses budgétaires ; simplification et clarification ont été les lignes directrices des réformes entreprises.

Elles ont concerné les trois principaux segments du système de financement du logement :

• l'accession non aidée à la propriété (prêts conventionnés et prêts libres) : création d'un nouveau marché hypothécaire permettant sans transformation et donc au moindre coût le refinancement de ces prêts ; développement des prêts conventionnés (PC) ;

• l'accession aidée à la propriété : amélioration des caractéristiques et du mode de financement des prêts aidés à l'accession à la propriété (PAP), désormais centrés sur les ménages les plus modestes et relayés par des prêts conventionnés de plus en plus compétitifs ;

• le logement locatif social : mise en oeuvre d'un mécanisme de distribution directe des prêts locatifs aidés par la Caisse des dépôts et consignations et adossement de ces prêts aux ressources du livret A.

Ces réformes commencent à porter leurs fruits. A l'issue d'une année 1985 qui aura été marquée par un retournement de conjoncture après plus de 10 années de régression ininterrompue, le secteur du bâtiment, s'appuyant désormais sur un système de financement sain, stable et efficace, devrait connaître en 1986 une nette reprise.

LE FINANCEMENT DU LOGEMENT EN 1984-85

Avant d'aborder les objectifs et le contenu des réformes mises en oeuvre, il convient de rappeler brièvement les principales caractéristiques du système de financement du logement, tel qu'il prévalait à la fin de 1984 et au début de 1985.

Les principaux mécanismes de financement du logement

Le financement de l'accession à la propriété

Les personnes qui veulent acquérir un logement peuvent bénéficier de quatre catégories principales de financement :

• les prêts libres : ils sont accordés par les banques sur leurs ressources classiques (marchés obligataire, monétaire et hypothécaire...), sans bénéficier d'avantages particuliers. Leur taux à la fin de 1985, était généralement supérieur à 13 %.
• les prêts conventionnés (PC) : accordés eux aussi par les banques sur leurs ressources classiques, ils ouvrent droit à l'aide personnalisée au logement (APL). Bénéficiant d'un régime préférentiel en termes de contrôle monétaire et constituant un produit standardisé et de grande diffusion, ils peuvent être consentis par les banques à des taux plus avantageux que les prêts libres. Ces taux sont par ailleurs plafonnés par arrêté interministériel : ils variaient fin 1985 entre 10,8 % et 12,4 %, selon la durée du prêt et le réseau distributeur. Ces prêts sont accordés sous condition d'un prix plafond au mètre carré ;
• les prêts d’épargne-Iogement : ils sont accordés par les banques sur la base des ressources privilégiées que constituent les dépôts sur les plans d'épargne-logement (PEL) et les comptes d'épargne-logement (CEL). Les taux de ces prêts étaient, fin 1985, respectivement de 7,5 % pour les prêts associés aux plans et de 4,75 % pour les prêts associés aux comptes ;
• les prêts aidés en accession à la propriété (PAP) : ils sont accordés, sous condition de ressources, aux accédants à la propriété, directement ou par l'intermédiaire des promoteurs immobiliers, sur décision administrative, par le Crédit Foncier de France, le Comptoir des Entrepreneurs et les sociétés de crédit immobilier. Leur taux, était pour l'année 1985, de 9,7 % (révisable) et 10,17 % (fixe), grâce à une bonification de l'État.

Évolution depuis 1980 des principales masses financières

PAP et PC

Montant des prêts nouveaux d'épargne-logement et du secteur libre

L'accession à la propriété mobilise ainsi en 1985 plus de 200 MDF de prêts.

Le financement du logement locatif social

Les organismes HLM ont accès, pour la construction ou la rénovation de logements locatifs sociaux, à des prêts bonifiés par l'État et bénéficiant de conditions très avantageuses, les prêts locatifs aidés (PLA). A fin 1985, leur taux d'intérêt était de 6,1 %.

Les décisions sont prises par l'État, et mises en oeuvre par la Caisse de prêts aux HLM (CPHLM) établissement public dont l'essentiel des ressources est constitué par des prêts de la Caisse des dépôts et consignations.

Evolution depuis 1980 de la source principale de financement
des organismes HLM pour leurs investissements

Les aides publiques

Afin de mettre à la disposition du secteur du logement des prêts à des conditions plus avantageuses que celles résultant du seul jeu du marché, de façon générale, les interventions de l'État revêtent quatre formes principales :

• l'adossement à des ressources privilégiées, en raison notamment des avantages fiscaux qui leur sont liés (cas de l'épargne-logement) ;

• des conditions préférentielles en matière de contrôle monétaire (cas des prêts conventionnés) ;

• certains avantages fiscaux: ainsi les ménages bénéficient d'une réduction d'impôt qui est fonction des intérêts versés au titre de leurs emprunts immobiliers (ce mode d'intervention est cité ici pour mémoire, dans la mesure où il est exogène au système financier lui-même) ;

• une aide budgétaire directe prenant la forme soit d'une bonification d'intérêt (cas des PAP et des PLA : on parle alors d'«aides à la pierre »), soit d'un allègement du taux d'effort de l'emprunteur, c'est-à-dire de ses charges de remboursement rapportées à ses ressources (on parle alors d'«aides à la personne»). Ces deux formes d'aides sont en général cumulables.

Les enjeux financiers liés aux aides directes de l'État sont considérables. Les principales données quantitatives les concernant, ainsi que plus généralement celles relatives à l'effort public global en faveur du logement sont rappelées ci-après.

Les aides à la pierre

Ce terme recouvre principalement les bonifications afférentes aux PAP, aux PLA et à d'anciens régimes d'aides en voie d'extinction d'une part, les primes versées au titre de l'épargne-logement, bien qu'elles ne constituent pas une bonification stricto sensu et dans la mesure où elles sont directement liées à un emprunt, d'autre part.

Evolution des aides à la pierre depuis 1980

(millions de francs)

Les aides à la personne

Ces aides sont destinées à alléger pour les ménages les charges de remboursement d'emprunt dans le cas de l'accession à la propriété, de loyer dans le cas de la location; elles varient en fonction du niveau des charges, des ressources et de la taille du ménage.

Elles revêtent trois formes :

• l'allocation logement à caractère familial (ALF), accordée aux ménages jeunes, nombreux ou bénéficiant de prestations familiales, et financée par les régimes sociaux ;

• l'allocation logement à caractère social (ALS), accordée à certaines catégories particulièrement défavorisées (jeunes, handicapés, personnes âgées, chômeurs de longue durée), et financée par le budget de l'État, et une cotisation des employeurs ;

• l'aide personnalisée au logement (APL), accordée aux propriétaires ou locataires d'un logement ayant bénéficié d'un prêt aidé ou conventionné, et financée par le budget de l'État et les régimes sociaux.

Évolution des aides à la personne depuis 1980

(*) État, régimes sociaux et cotisations spécifiques.

L’effort public en faveur du logement

On peut définir l'effort public en faveur du logement comme la somme des aides budgétaires, des aides fiscales (manque à gagner représenté pour l'État par l'octroi d'un avantage fiscal, encore appelé dépense fiscale), et des dépenses publiques non budgétaires (0,9 % logement, fonds spécial des grands travaux, cotisations diverses...). Il permet de synthétiser l'ensemble des dépenses supportées par la collectivité au titre du financement du logement.

Evolution de 1980 à 1985 des principaux postes
de l'effort public en faveur du logement

(*) recouvre les aides à la pierre, la part budgétaire des aides à la personne et l'exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB).

Les principaux inconvénients du système existant  

La brève description qui précède met en évidence un certain nombre d'inconvénients importants auxquels il convenait de remédier.  

Un système d'un coût considérable et rapidement croissant

L'effort public en faveur du logement a plus que doublé depuis 1980 : il dépassera 112 MDF en 1986, donnée que l'on peut rapprocher du chiffre d'affaires annuel du bâtiment qui est de l'ordre de 300 MDF, dont 200 MDF pour le logement stricto sensu.

Les aides à la personne connaissent une véritable explosion : elles ont plus que doublé depuis 1981 et croîtront encore de plus de 16 % en 1986.

Les aides à la pierre ont connu une évolution analogue: doublement depuis 1981, taux de croissance de l'ordre de 20 % pour les bonifications relatives aux PAP et aux PLA au cours des dernières années.

Il convient en outre de noter que les mécanismes de financement décrits ci-dessus conduisent à une forte inertie des coûts budgétaires, liée à la durée très longue des prêts et donc des dépenses de bonification et à leur caractère très généralement progressif.

Ainsi en 1986, alors même que les autorisations de programme afférentes au financement des PAP et des PLA seront en baisse sensible du seul fait des réformes décrites ci-après (les financements globaux en faveur du logement étant toutefois en forte progression), les crédits de paiement connaîtront encore un taux de croissance de l'ordre de 20 %.

Des mécanismes fréquemment complexes, manquant de transparence et n'incitant pas à une gestion optimale  

Les mécanismes de financement du logement étaient fréquemment complexes, en raison du nombre des intervenants (cas de la distribution des PAP par exemple), de la multiplicité et de l'imbrication des ressources financières : les financements croisés (constitution de «pools») étaient facteurs à la fois de déresponsabilisation des acteurs, de coûts d'intermédiation supplémentaires et d'une certaine confusion. (Ainsi le «pool» d'alimentation financière des PAP faisait appel à six catégories de ressources différentes).

Les circuits financiers manquaient de transparence; ainsi la Caisse de prêts aux HLM constituait un organisme-écran, une sorte de «boîte noire» qui n'était pas de nature à favoriser une gestion optimale de la distribution des PLA.

Enfin certains mécanismes étaient par essence déresponsabilisants : ainsi la distribution de prêts n'allait pas toujours de pair avec la prise de risque. Par ailleurs, le régime de bonification d'annuité dont bénéficiait la Caisse de prêts aux HLM faisait supporter à l'État, en dernier ressort et quoi qu'il arrive, le coût de la gestion de trésorerie de cet établissement, qui n'était donc pas incité à une gestion optimale : il en résultait d'ailleurs de fréquentes et importantes divergences entre prévision et exécution budgétaire.

L'absence d'un véritable marché du financement du logement

Paradoxalement, une part importante du financement du logement, secteur caractérisé par des cycles extrêmement longs, était de nature monétaire et reposait donc sur des ressources courtes.

De par son étroitesse d'une part, la nature des produits financiers qu'il offrait d'autre part, l'ancien marché hypothécaire ne constituait en aucune façon le grand marché du financement susceptible de drainer vers le secteur du logement le volume et les types de ressources dont il a besoin.

Les objectifs des réformes mises en oeuvre

A la lumière de l'analyse critique qui précède les objectifs suivants ont été assignés aux réformes entreprises.

Améliorer les instruments financiers offerts

Leur premier objectif est d'offrir tant aux particuliers qu'aux organismes HLM des instruments financiers meilleurs, c'est-à-dire :

• moins chers : action sur le taux des prêts ;

• mieux adaptés aux conditions économiques actuelles, et en particulier à la désinflation : action sur les profils des prêts (baisse de la progressivité notamment), introduction ou accentuation de la révisabilité des taux.

Deux moyens essentiels permettent de l'atteindre :

• la rationalisation des circuits financiers, notamment par la suppression d'organismes-écrans, la remise en cause des financements croisés et la diminution des coûts d'intermédiation ;

• une meilleure adéquation des ressources aux emplois, notamment par l'adossement direct et la recherche de caractéristiques similaires.

Concentrer les aides publiques sur les catégories les plus défavorisées  

La décroissance des taux d'intérêt permet de plus en plus à des produits financiers qui ne bénéficient pas de bonification de l'État d'être compétitifs avec les produits mis en place au titre de l'aide à la pierre. Un nombre croissant de ménages peut ainsi accéder à la propriété dans de bonnes conditions, et ce sans coût pour le budget de l'État.

Dans ce contexte l'État peut concentrer son effort sur les ménages qui en ont le plus grand besoin : ainsi en octroyant moins de PAP en volume (parallèlement à un recours accru aux PC), l'État est en mesure d'en améliorer sensiblement les caractéristiques (taux moins élevé, quotité accrue permettant d'éviter le recours au prêt complémentaire).

Cette politique est de nature à satisfaire l'aspiration à l'accession à la propriété d'un plus grand nombre de personnes.

Alléger le coût des bonifications  

Le coût pour l'État de la bonification des PAP et des PLA est considérable et en forte croissance du fait de l'inertie des programmes de prêts : plus de 15,5 Milliards de francs en 1985 soit une croissance de près de 20 % par rapport à 1984. (Le coût global des aides à la pierre dépassant quant à lui 30 milliards de francs).

Il est donc fondamental que l'État, profitant d'un contexte très favorable de désinflation et donc de décrue des taux, allège à terme le poids écrasant des bonifications.

Ce mouvement est nécessairement lent et progressif compte tenu de la forte inertie soulignée précédemment: son impact budgétaire est important essentiellement en termes d'autorisations de programme.

Les réformes entreprises concernent les trois principaux segments du système de financement du logement :

• le marché hypothécaire et donc les prêts libres et les prêts conventionnés ;

• l'accession aidée à la propriété et donc les prêts aidés à l'accession à la propriété et leur articulation avec les prêts conventionnés ;

• le logement locatif social et donc les prêts locatifs aidés.

LA CRéATION D'UN NOUVEAU MARChé hypothécaire

Le marché hypothécaire était caractérisé jusqu'en 1985 par son étroitesse et par l'adossement d'emplois longs à des ressources courtes.

La création d’une Caisse de refinancement hypothécaire (CRH) jette les bases d'un grand marché du financement du logement, drainant vers ce secteur des ressources longues (aux caractéristiques comparables aux emplois traditionnels du secteur), abondantes (plus de 20 MDF en 1986) et à faible coût (le différentiel espéré à terme est de l'ordre de 1 à 2 points).

Le constat

Contexte général

Comme l’a souligné M. Bonin, gouverneur du Crédit Foncier de France, dans le rapport rédigé à la demande du ministre de I’Économie, des Finances et du Budget sur la création d'un titre hypothécaire, les sources traditionnelles de financement du logement (autres que celles du marché hypothécaire) risquent à terme de ne plus satisfaire aux deux contraintes de volume (permettre I’octroi d’environ 200 MDF de crédits nouveaux par an) et de coût (contenir les taux d'intérêt pratiqués dans des limites telles qu'elles ne mettent pas en péril la viabilité économique du secteur).

On observe en effet un certain ralentissement de la collecte nouvelle sur les livrets A ; l'épargne-logement est coûteuse pour les finances publiques; les prêts adossés à des ressources d'origine monétaire se heurtent aux limites du contrôle monétaire; le marché obligataire lui-même est extrêmement sollicité par d'autres parties prenantes, et demeure coûteux : il est donc de la plus grande importance pour le financement du logement que le marché hypothécaire fonctionne dans de bonnes conditions, et apporte à ce secteur des ressources adaptées tant qualitativement que quantitativement.

Description succincte de la situation antérieure

Le marché hypothécaire, créé en 1966, permettait le refinancement des établissements distributeurs de prêts au logement.

Ceux-ci cédaient des effets représentatifs de créances hypothécaires répondant à des caractéristiques minimales de qualité (durée, quotité, garantie).

Le marché était limité aux établissements de crédit, et les caractéristiques des effets étaient librement négociées.

Quelques chiffres illustrent à fin 1984 l'activité de ce marché.

En pratique les principaux émetteurs étaient les banques spécialisées (UCB, Comptoir des Entrepreneurs, La Hénin) et les détenteurs, les grandes banques de dépôt et le Crédit agricole.

Le Crédit Foncier exerçait sur ce marché une tutelle réglementaire déléguée mais n’intervenait pas.

Les problèmes posés par le marché hypothécaire

Le marché hypothécaire présentait en 1985 de graves inconvénients qui l'empêchaient de jouer pleinement son rôle de marché principal du financement du logement.

• Il était peu actif : les billets de mobilisation qui y étaient échangés et qui étaient des effets représentatifs de créances hypothécaires représentaient un volume relativement peu élevé; fin 1984 l'encours atteignait 71,8 MDF, soit 25,6 % des créances éligibles. Le volume annuel d'émission était faible (moins de 10 MDF), le marché secondaire demeurant quant à lui relativement atone (volume de l'ordre de 2 MDF) ;

• Il était étroit et peu concurrentiel : les conditions d'un fonctionnement normal de marché largement ouvert et concurrentiel n'étaient pas réunies. La position dominante d'un petit nombre d'intervenants, émetteurs et surtout acheteurs, rendait le marché hypothécaire très sensible à leur comportement et en particulier très dépendant de leur situation de liquidité ;

• Il manquait de liquidité et donc de souplesse : le petit nombre d’acheteurs expliquait pour l'essentiel le faible niveau de liquidité de ce marché. Les ajustements à une contraction des liquidités disponibles, fréquemment nécessaires, s’opéraient donc sur le marché obligataire, sans souplesse et donc de façon coûteuse. Or, sur ce marché les prêteurs primaires ne trouvaient pas les conditions de durée, de taux et de disponibilité (compte tenu des contraintes du calendrier d'émission) qui leur auraient été nécessaires : ils étaient ainsi amenés à prendre un risque élevé en termes tant de volume que de conditions.

• Enfin et surtout il apportait des financements de nature essentiellement monétaire, inadaptés à un financement sain du logement, par définition long.

Les durées des billets émis étaient ainsi nettement inférieures aux durées des prêts qu'ils refinançaient comme l'illustre le tableau suivant :

Près de la moitié des billets avaient une durée inférieure à 5 ans, alors même que les prêts immobiliers usuels ont une durée de l'ordre de 15 à 20 ans.

Il y avait donc un important phénomène de transformation induisant inévitablement une forte marge de risque et donc un coût plus élevé pour l'emprunteur final.

Le nouveau marché hypothécaire

Le nouveau marché hypothécaire s'appuie sur la création d'une Caisse de refinancement hypothécaire (CRH).

Créée en septembre 1985, elle est inscrite sur la liste des établissements de crédit en tant que société financière. Les principaux établissements intervenant dans le secteur immobilier sont représentés à son capital.

Grâce à la CRH ces derniers peuvent accéder à une nouvelle source de refinancement de leurs créances, reposant sur les mécanismes suivants :

• la CRH émet en continu en fonction des billets de mobilisation qui lui sont présentés, des emprunts obligataires dont le produit lui permet d'acquérir ces billets ;

• la durée d'un emprunt obligataire de la CRH est égale à celle des billets de mobilisation proposés par l'ensemble des établissements ;

• la CRH applique à l'achat des billets de mobilisation le taux qu'elle a obtenu lors de l'émission de l'emprunt obligataire; ce taux est lui-même fonction de l'évolution des taux sur le marché obligataire, des garanties et de la durée de l'emprunt ;

• les titres émis par la CRH peuvent être garantis par l'État (décret du 7 août 1985). Cette garantie s'ajoute alors à la garantie hypothécaire et à la garantie solidaire des associés de la Caisse. Ils sont cotés en Bourse.

Ces nouveaux mécanismes sont de nature à conférer au nouveau marché l'ensemble des caractéristiques qui lui faisaient défaut, comme en attestent ses premiers mois de fonctionnement : attractivité pour les prêteurs primaires et les acheteurs, dynamisme, liquidité et souplesse, adéquation des ressources aux emplois :

• Attractivité pour les prêteurs primaires : les billets de mobilisation qui sont refinancés par l'intermédiaire de la CRH ont le statut de ressources stables au regard de la régulation concertée du crédit. L'émission en continu, le faible coût d'intermédiation, la qualité des titres émis (liée notamment à la possibilité de garantie de l'État) induisent un avantage de coût significatif qui peut dépasser un point ;

• Attractivité pour les acheteurs : de par la qualité des titres émis et l'excellent compromis rendement/sécurité qu'ils offrent. Les premières émissions ont ainsi rencontré un succès certain ( 4,3 MDF en moins de 2 mois).

• Dynamisme: les caractéristiques du nouveau marché hypothécaire lui confèrent à l'évidence un nouveau dynamisme. La CRH rassemble les principaux établissements intervenant dans le secteur immobilier qui marquent ainsi leur volonté de recourir de manière accrue au nouveau marché. La cotation en Bourse permettra à une nouvelle clientèle, le grand public, d'intervenir indirectement sur le marché hypothécaire, facteur indéniable de stimulation. Dès 1986, le volume global des émissions devrait dépasser 20 MDF, soit 1 MDF tous les quinze jours, à l'issue d'une période de montée en régime exceptionnellement courte ;

• Liquidité et souplesse : par son élargissement, son attractivité, ses émissions en continu, la cotation en Bourse, le marché hypothécaire, dans ses composantes tant primaire que secondaire, devrait être en mesure d'allier la liquidité et la souplesse qui lui faisaient auparavant largement défaut ;

• Adéquation des ressources aux emplois : le nouveau mode de fonctionnement du marché élimine dorénavant pratiquement tout phénomène de transformation et réalise ainsi un adossement parfait des emplois à des ressources aux caractéristiques comparables. Le logement dispose ainsi pour la première fois d'une ressource spécifique parfaitement adaptée à ses besoins (longue, abondante et à faible coût).

La CRH a ainsi été en mesure d'avoir dès la fin de 1985 une activité soutenue qui a pleinement tiré parti des avantages considérables décrits ci-dessus.

A la lumière des premières émissions, on peut estimer qu'en 1986, les prêts conventionnés et les prêts libres au logement seront ainsi adossés à une nouvelle ressource permettant structurellement une baisse de leur taux qui pourra dépasser un point.

Nouveau compartiment long du marché obligataire, le nouveau marché hypothécaire, élargi, dynamisé et compétitif devrait dès cette année modifier profondément le paysage du financement du logement et constituer un puissant facteur de relance de l'activité de ce secteur.

Au-delà de la création du nouveau marché hypothécaire il était important que l'ensemble du financement de l'accession à la propriété fasse l'objet d'une approche globale et cohérente. Les mesures spécifiques relatives aux PAP et aux PC, décrites ci-après complètent donc le dispositif mis en place au cours de l'année 1985 dans cet important secteur de l'économie.