8.313 grunner til at boligbyggingen har kollapset

Oslo Høyres tiltaksplan løser ikke boligmarkedets underliggende utfordring.

Oslo hadde fra 1976 til 1990 en populær ordfører i Høyre-mannen Albert Nordengen. I hans ordførertid startet Oslo det som ble kalt et byfornyelseprogram for å oppgradere boligstandarden i de østlige bydelene.

Det er veldig mye å si om gjennomføringen av byfornyelsen. Det ble gjort mange feil. Ikke alt var like godt gjennomtenkt. Det ble en tid, med god grunn, sett på som en stor politisk skandale. Men Nordengens prosjekt fikk også positive resultater.

I Heimdalsgata på Tøyen ligger bygården som er utgangspunktet for Rudolf Nilsens dikt «Nr. 13». Bygården, som ikke er nummer 13, ble i Nordengens tid omgjort fra en gård med ett-roms leiligheter med utedo i bakgården til levelige boliger med eget toalett. I dag ligger bygget vakkert tett ved den av Oslo kommune oppgraderte Rudolf Nilsens plass hvor det er tilgang til fotballbane om sommeren og skøytebane om vinteren, når været tillater det.

I VG går Høyres byrådsledekandidat i Oslo, Eirik Lae Solberg, ut med det han mener er Høyres oppskrift for boligmarkedet. Høyre vil, uten at det er veldig godt forklart hvordan, bygge 10.000 studenboliger, fjerne leilighetsnormen og samarbeide tettere med utbyggere. Akkurat det siste er ganske farlig, skal vi tro tidligere Høyre-leder Kåre Willoch. Mer om det senere.

Det med de 10.000 studentboligene, er sikkert greit. Det å tro at en fjerning av leilighetsnormen vil løse noen problemer er nok litt naivt. Normen gjelder kun i noen bydeler i sentrum. Hvis normen er et problem, burde det altså allerede vært bygget småleiligheter i hopetall i de bydelene hvor normen ikke gjelder. Det er det ikke gjort.

Høyre har uansett et poeng i at det bygges alt for få boliger. Og det kan godt hende at justeringen i det kommunale byråkratiet kan være på sin plass. Men det er uansett ikke hoveforklaringen på den lave boligbyggingen.

Da er det mer nærliggende å se på det børsnoterte boligbyggerselskapet Selvaag Bolig. Selskapet hadde ved ingangen til året, ifølge seg selv, kontroll over tomter i stor-Oslo hvor det potensielt kan bygges 8.313 boliger. (se side 46 i resultatpresentasjonen) Ifølge selskapet ble det igangsatt netto 88 boliger i årets seks første måneder.

Selvaag Bolig stanset byggingen og salget i fjor da både byggekostnader og lånerenter begynte å skyte i været. Selskapet stiller spesifikke krav som skal innfris før prosjekter settes i gang.

Selvaag Bolig stiller selv et inntjeningskrav på 20 prosent på nye prosjekter. Byggingen settes først i gang når 60 prosent av prosjektene er solgt. Salgsprisene har forbehold om endringer i byggekostnader. Selvaag Bolig beskriver selv risikoen som svært begrenset. I et tilfelle hvor de siste 40 prosent av boligene selges til halv pris av de første 60 prosentene, vil Selvaag Bolig få dekket sine kostnader. Alt ifølge Selvaag Bolig selv. (se side 39 i resultatpresentasjonen)

Selvaag Bolig gjør ikke noe galt. Og når de har kontroll over såpass mange tomter, er det til å forstå at selskapet kun setter i gang bygging risikoen for tap er tilnærmet eliminert. Det har aksjonærene tjent godt på siden børsnoteringen i 2012.

Spørsmålet er om markedsmekanismene fungerer optimalt når en boligbygger har kontroll over så store tomtearealer. Hvis tomtene som Selvaag Bolig mener kan bygges 8.313 boliger på var tilgjengelig for andre boligbyggere, ville mekanismen kanskje vært en annen.

Da ville en boligbygger som ikke har krav om 60 prosent forhåndssalg eller som vil nøye seg med 15 prosent fortjeneste sette i gang. Og med konkurranse om tomtene vil kanskje byggekostnadene gå ned. Men så lenge det ikke er konkurranse om tomtene hvor det kan bygges 8.313 boliger, vil det ikke bli bygget noe særlig på disse tomtene, så lenge Selvaag Bolig setter sine egne inntjeningskrav.

Så lenge de store boligbyggerselskapene kontrollerer så store tomtearealer, får vi ikke et velfungerende marked preget av konkurranse. Skal man gjøre noe med det, må nok saken løftes på et høyere politisk nivå enn en kommunevalgkamp.

Det virkelig farlige med utspillet fra Høyres byrådslederkandidat er imidlertid ønsket om et tettere samarbeid med boligbyggerne. Altså kommersielle aktører som Selvaag Bolig. Da er det verdt å sitere fra historien.

I 2020 pågikk det en debatt om kapitalismens grunnprinsipper mellom Gudmund Hernes og Einar Lie. Den kastet Lars Kolbeinstveit i høyresidens såkalte tenketank Civita seg på. Han skrev, blant annet:

«Fra teoriens side viste Adam Smith oss at det er forskjell på å støtte kapitalismen og det å støtte kapitalister. Lie skrev om kapitalismens grunnprinsipper – ikke kapitalisters grunnprinsipper. Smith er viden kjent for kritikken av sistnevntes prinsipper i sitatet fra Wealth of Nations: «folk fra samme bransje møtes sjelden uten at samtalen ender i en konspirasjon mot offentligheten.» Tidligere statsminister Kåre Willoch har stadig sitert Smith på dette, og utdypet det med å si at vi må lytte til næringslivet med stor interesse, men også med dyp skepsis.»

Det er mulig Smith var i overkant konspiratorisk. Men skepsisen Willoch manet til var kloke ord.

PS: Selvaag Bolig er valgt som eksempel fordi selskapet er børsnotert og dermed gir grundig informasjon. Andre aktører opptrer på omtrent den sammen måten, sikkert inkludert OBOS.

Les flere kommentarer: