8.313 feil

Boligutviklerne, med Selvaag Bolig i spissen, får mye av skylden for boligmangelen i Oslo fra kommentator Johann D. Sundberg. Problemet er at han verken forstår hvordan markedet fungerer eller hvem som har størst ansvar for mangelen på boliger.

Utgangspunktet for kommentaren er Oslo Høyres utspill i valgkampen om å bygge 10.000 studentboliger, fjerne leilighetsnormen og samarbeide tettere med boligutviklerne. Alle tre tiltakene vil kunne avhjelpe den mangelen vi i dag ser, og dermed også prispresset på boliger som er i Oslo.

Dessverre tror Sundberg at boligutviklerne, med Selvaag Bolig som eksempel, har skylden. Han bommer stygt. Sundberg skriver at vi har tomter i Stor-Oslo, som det potensielt kan bygges 8.313 boliger på. Det er korrekt, men det styres i liten grad av oss. Utvikling av eiendommer krever regulering. I Oslo i dag har vi ingen boliger som er ferdig regulert. Tallet er altså 0, ikke 8.313. Av de 8.313 potensielle boligene i Stor-Oslo, dvs. også Lørenskog, Follo, Jessheim, Asker, Bærum og Drammen, er ca. 1.000 ferdig regulert og de legges fortløpende ut for salg.

Sundberg er opptatt av marginer, og skriver at vi krever en margin på 20 prosent. Det er feil. Vårt krav er minst 10 prosent. Men, det er riktig at vi bør selge minst 60 prosent av boligene før vi setter i gang bygging. Hvis ingen eller svært få er interessert i å bo på tomten, er det ingen grunn til å bygge boliger der heller. Hvis kommentatoren ønsker å fordype seg i den praksisen, bør han legge en studietur til Kina. Der er fenomenet boligprosjekter uten beboere godt dokumentert, og konsekvensen av dette kan leses i utbyggerselskapenes regnskaper.

En annen feilslutning som han gjør, er å anta at å ha en tomtereserve er gratis. Det er feil. La oss si at en tomt for et boligprosjekt koster 500 millioner kroner. Det er ikke uvanlig i Oslo i dag. Med risikoen for at et prosjekt blir forsinket i flere år eller ikke realisert i det hele tatt, vil rentenivået ligge på rundt syv prosent for de mest solide aktørene. Det vil si at å sitte med en tomt av denne størrelse koster utvikleren rundt 35 millioner kroner i året. De fleste økonomers råd vil da være å bygge ut raskest mulig. Det er også vår praksis.

Begrensningen i Oslo i dag er verken materialkostnader, mangel på kjøpere, bankrenter eller andre faktorer som markedet, utbyggere eller finansinstitusjoner setter – slik Sundberg tror. Begrensningen er Oslo kommunes evne til å regulere tomter. I fjor regulerte Oslo kommune tomteareal for totalt 1.109 nye boliger. Året før var antallet 1.313. Derfor er Høyres forslag både fornuftig og betimelig. Som et eksempel har vi hittil brukt åtte år for å få regulert Lørenvangen 22, som vil gi 150 nye boliger og vi har brukt omtrent like lang tid på å få regulert et prosjekt på Bjerke. Eller 2.922 dager for å bruke kommentatorens uttrykksform. I den grad overskriften skulle vise tilbake til årsak, burde Sundberg heller skrevet «2.922 grunner til byggekollaps». Dessverre er ikke prosjektene på Løren og Bjerke enestående. Vi har også langt verre eksempler.

«Hvis tomtene som Selvaag Bolig mener det kan bygges 8.313 boliger på var tilgjengelig for andre boligbyggere, ville mekanismen kanskje vært en annen», skriver Sundberg. Det er for så vidt riktig. Det ville sannsynligvis tatt langt mer tid å få bygget dem ut. Ingen boligutviklere sitter med tomter lenger enn nødvendig og det er kun noen få aktører som kan håndtere en tomtereserve med så stor usikkerhet som vi har i Oslo. Hvis Sundberg ønsker å teste sin hypotese, bør han heller foreslå at Oslo kommune regulerer ferdig Gjersrud-Stensrud, der kommunen selv er største tomteier, og legger det ut på auksjon i markedet. Det kan gi opp mot 10.000 nye boliger og samtidig få teste ut Sundbergs lettvinte løsningsforslag. For det vil vise at de største aktørene vil ta ansvar for utbyggingen.

Mange av leserne følger nok ikke boligmarkedet i Oslo veldig tett, og det er derfor fare for at kommentatorens virkelighetsbeskrivelse kan bli tatt for å være en sannhet. Dessverre kan ikke innlegget engang kalles skivebom. Det er et vådeskudd. Derfor bør Sundberg levere inn våpenet, PC-en, og sette seg inn i markedet før han eventuelt igjen skal forsøke å finne årsakene til utbyggingstørke i hovedstaden.